분양가 상한제 본격 시행 2020년 7월 29일 서울 기준 상한제 시행 이후(20년 7월 29일) 분양되는 가구는 총 5,333가구인데 사실 이 물량은 모두 분양가 상한제 시행 이전에 모집 공고를 한 단지로(분상제 미적용) 실제 7/29 이후에 모집 공고가 난 단지는 '0'입니다.
서울 전체를 통틀어 '0'입니다. 왜 이런 현상이 발생하는지 '분양가 상한제'에 대해 자세히 알려드리겠습니다:D
분양가 상한제란?
분양가상한=택지비(땅값)+건축비(건물가격)+여기에 가산비 적용
분양가 상한제는 말 그대로 분양가에 상한을 두겠다는 뜻입니다. 분상제로 분양가는 택지비(땅값)와 건축비(건물가격)로 산정하고 여기에 가산비를 조합해 최종 분양가의 상한선을 정하게 됩니다. 공공주택은 이미 하고 있고 시행(조건 완화)되는 것은 민간주택입니다.
택지비 : 감정평가 건축비 : 기본건축비 (평당 최대 647만원)
분양가 상한제에서 건축비 상한(평당 647만원) 택지비(땅값)는 시와 구에서 정한 2명의 감평사가 직접 감정 평가하고 건축비는 기본형 건축비라며 국토부에서 평당 건축비를 책정합니다. 2020년 9월 고시된 기준에 따르면 평당 건축비는 최대 647만5천원입니다. 아무리 비싸게 만들어도 이를 초과해서 반영할 수 없어요.
가산비 : 택지비나 건축비 산정시 탄력적 부여
주요 가산비 여기에 주요 가산비가 고려되는데 가산비라고 별도 분양가에 추가되는 것이 아니라 택지비와 건축비로 대지의 특수성과 건축자재의 고급화 등을 감안하여 개별 사업장의 분양가를 탄력적으로 부여하겠다는 것입니다.
암석 지반 공사비와 고급화 단지의 특수 설계, 초과하는 복리 시설 비용과 같은 것입니다.~
하지만! 이렇게 가산비가 추가된다고 해도 일반 분양가와는 천지차이입니다. 예를 들어 신반포3차와 경남아파트 재건축 아파트인 반포동의 '래미안원베일리'의 경우 인근 평당 가격은 9천만원~1억원이지만 휴지의 분양가는 약 4천만원 후반대로 2배 이상 차이가 납니다.
이런 경우 당연히 조합과 HUG의 마찰은 불 보듯 뻔합니다. 원베일리는 탑티아 아파트인데 평당 가격이 강북 수준(마용성)이기 때문에 당연히 조합원 입장에서는 분담금이 추가될 것이고 불만이 쌓이는 게 당연합니다.
정부의 상한제 적용 목적
출처 : 국토교통부 정부의 상한제 적용의 가장 큰 목적은 '주택가격 안정'입니다. 연간 1.1%p 하락을 전망하지만 1.1%p는 전체 집값이 그 모수로 상당히 키가 큰 수치입니다.
지난 15~18년 서울 집값이 미친 듯이 뛰면서 2배~3배가 됐겠지만 서울 기준 전체를 모수로 보면 아파트는 5.7%p 상승(표에서 오른쪽)한 겁니다. 제가 본 아파트는 거품이 됐지만 실제 서울 전체 아파트 상승은 고작 5.7%p라는 거예요!
어쨌든 과거 89~99년, 07~14년에 시행했던 상한제 당시의 집값 매매 추이를 제시해 충분히 '집값 안정'에 효과가 있다고 하지만 일각에서는 공급 부족을 일으켜 오히려 상승한다고 보는 사례도 많습니다.
개인적인 제 생각에도 공급이 충분한 상황이라면 분양가를 낮춰 가격 조정이 가능하지만(심리적으로 수요를 조정), 지금처럼 공급이 부족한 상태라면(서울 도심 내) 공급 부족으로 인한 가격 상승이 불가피할 것 같은데요.
그럼 이러한 상한제는 모든 지역에 적용이 되는 것입니까.
아닙니다. 분양가상한제 적용지역은 정해져 있습니다. 정량적 요건을 충족하는 지역 중 정성적으로(심의위원회 의결) 동별로 선별됩니다.
좌분상제 정량적 조건(출처: kb리브온), 우분상제 적용 지역 분양가 상한은 정량적 조건에 따라 대상 지역을 정하고 구내에서 동별로 지정됩니다. 첫 입법 당시 서울은 27개 동으로 한정했지만 이후에도 집값이 천정부지로 치솟았고 결국 서울 18구 309동과 경기 3시 13개 동으로 총 322개 동으로 대폭 확대됐습니다.
앞으로 322동에서 분양하려면 HUG 상한제 내에서 분양해야 합니다.
사실 분양가 상한선은 과거에도 시행됐습니다. 다만 정량적 요건 자체가 엄격했던 겁니다. 예를 들어 과거 필요충분조건인 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘어야 하는데, 한국은행의 연간 목표물가상승률이 2~3%인 것을 고려하면 집값이 6% 이상 뛰어야 하는데, 그런 경우는 없었습니다. 앞서 보신 것처럼 15~18년도 서울의 아파트 가격 상승률이 5.9%인 것을 보면 알 수 있겠죠.;
여기서 끝이 아니죠!상한제 적용 단지는 전매 제한도 연장됩니다.
분상제 전매제한(출처:kb리브온) 현재도 분양아파트는 전매가 불가합니다. 민간택지의 경우 3~4년 전매제한이 걸려 있지만 분상제 적용 아파트는 이를 5~10년으로 확대합니다.즉 싸게 분양받아 먹튀하는 것을 막으려는 겁니다. 로또 분양은 알지만 그걸 먹고 달아나는 건 안 된다고 생각해요(뭐든 불로소득은 죄악시하는 현 정부에요)
부득이하게 매매하는 경우(근무지 이전, 결혼, 상속, 이혼 등) LH가 구입하는데, 이 경우 평균 이자율 증가분을 고려하여 구입하게 됩니다(일식과 다름없다).
당연히 조합원은 해당사항이 없고(전매제한 없이 거래가능), 분양권으로 당첨된 사람만 제한됩니다.
분상제와 관련된 국토부 관련 자료를 참조해주세요~!